Desisti do imóvel: quanto o vendedor pode reter?

Distrato é o desfazimento da compra antes de ela se completar. Acontece com apartamento na planta e com lote em loteamento, por motivos que vão de perda de renda a atraso de obra. E quase sempre chega à mesma pergunta: quanto volta?

A resposta honesta, hoje, começa por um esclarecimento: o percentual que o vendedor pode reter está em julgamento. Este texto explica o que exatamente foi parado, o que continua andando, quais são as duas réguas que a lei traz — e o que dá para conferir sozinho, agora, no próprio contrato. É conteúdo informativo: não substitui a análise do caso concreto.

O que o Superior Tribunal de Justiça fez

Em 30 de junho de 2026, a Segunda Seção do tribunal decidiu, por unanimidade, afetar sete recursos especiais ao rito dos repetitivos — o procedimento em que um punhado de processos é julgado para valer como orientação em todos os casos iguais. Eles foram distribuídos em três temas, os de nº 1464, 1465 e 1466, sob relatoria do Min. Ricardo Villas Bôas Cueva. A decisão foi publicada em 4 de agosto de 2026 (BRASIL, 2026).

O objeto: definir o percentual e a respectiva base de cálculo do que o vendedor pode reter quando o comprador desiste — e, no tema 1466, submeter ao Código de Defesa do Consumidor o limite maior que a lei admite quando a obra tem patrimônio de afetação.

O que parou, e o que não parou

Este ponto vale a precisão, porque circula errado.

Parou: o processamento, em todo o país, de recursos especiais e agravos em recurso especial sobre a matéria. É o degrau final — o acesso ao Superior Tribunal de Justiça.

Não parou:

• ação nova continua sendo ajuizada;
• o juiz de primeiro grau continua sentenciando;
• o tribunal de segunda instância continua julgando apelação.

Dizer que "o tribunal suspendeu todos os processos de distrato do país" está errado, e é verificável em um clique. A suspensão determinada aqui é a de recursos especiais e agravos, e opera a partir da publicação da decisão de afetação — não da data do julgamento.

Há também um prazo a observar: o regimento interno do tribunal manda observar o prazo máximo de um ano contado da publicação da afetação. É prazo a observar, não garantia de julgamento.

As duas réguas da lei — e por que o número menor pode devolver menos

A intuição de que "devolve tudo, menos 25%" trata o distrato como se houvesse uma regra só. Há duas, e elas não se comparam de cabeça, porque o percentual e a base de cálculo mudam juntos.

Base: Lei 4.591/1964, art. 67-A, caput, I, § 2º, III e § 5º; Lei 6.766/1979, art. 32-A, I, II e V.

Repare no eixo da tabela: na incorporação, a multa incide sobre o que já foi pago; no loteamento, sobre o valor atualizado do contrato — que, no começo do pagamento, é muito maior do que o já pago. Por isso um percentual menor pode significar retenção maior. É exatamente esse par — percentual e base — que os temas 1464 e 1465 vão uniformizar.

Uma ressalva necessária na última linha. O loteamento tem patrimônio de afetação, nos arts. 18-A a 18-E da Lei 6.766/1979, incluídos pela Lei 14.620/2023. O que não existe é previsão equivalente quanto à retenção — o limite majorado é figura da lei da incorporação. Sem esse recorte, a frase afirma uma ausência que não existe.

O tema 1466: o limite de 50% e o Código de Defesa do Consumidor

Na incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação — o mesmo regime que separa o dinheiro da obra do patrimônio da incorporadora e protege o comprador contra a quebra dela —, a lei admite que a pena chegue a até 50% da quantia paga.

É esse limite que o tema 1466 vai confrontar com o Código de Defesa do Consumidor, cujo art. 53 fulmina de nulidade a cláusula que preveja a perda total das prestações pagas.

Ponto que precisa ficar claro: os 50% são o texto da lei em exame, não um entendimento do tribunal. Nenhuma tese foi fixada. Em 25 de agosto de 2026, os três temas constavam como "Afetado", e o campo "Julgado em" estava vazio nos sete processos.

O que dá para conferir sozinho, agora, no seu contrato

Enquanto o julgamento não vem, existe um conjunto de itens que não depende de tese nenhuma — são exigências que a lei faz ao próprio contrato, e que se conferem lendo o documento:

1. O quadro-resumo traz as consequências do desfazimento do negócio? A lei da incorporação exige que essas consequências constem do quadro-resumo com destaque negritado (art. 35-A, VI, da Lei 4.591/1964). A lei do loteamento traz exigência equivalente (art. 26-A, V, da Lei 6.766/1979).
2. Há assinatura específica junto a essas cláusulas? A lei da incorporação exige do adquirente assinatura específica ao lado delas (art. 35-A, § 2º).
3. Qual das duas leis rege o seu contrato — incorporação ou loteamento? A resposta muda a base de cálculo, e é ela que faz a maior diferença.
4. O que foi efetivamente pago, e o que está no contrato como valor atualizado? São dois números diferentes, e a confusão entre eles é a origem da maior parte dos enganos.

Esses quatro itens são fatos do seu documento. Não dependem do que o tribunal vai decidir.

O que este texto não afirma

• Não diz quanto você recebe de volta. Nenhuma tese foi fixada nos temas 1464, 1465 e 1466, e qualquer número apresentado hoje como resultado seria chute.
• Não afirma que "está tudo parado". A suspensão alcança recursos especiais e agravos em recurso especial, não os processos em geral.
• Não trata das hipóteses de resolução por culpa do vendedor — atraso de obra, vício, inadimplemento da incorporadora —, que seguem lógica própria e não são o objeto dos temas afetados.
• Não nomeia partes. Os sete processos são citados, quando citados, apenas por número e tribunal de origem.

A situação pode mudar sem aviso. As fichas dos temas no site do tribunal são atualizadas continuamente; a leitura aqui registrada é de 25 de agosto de 2026.

Referências

BRASIL. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias (arts. 35-A e 67-A). Texto compilado. Brasília, DF: Presidência da República, 1964. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm. Acesso em: 25 ago. 2026.

BRASIL. Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979. Dispõe sobre o parcelamento do solo urbano (arts. 18-A a 18-E, 26-A e 32-A). Texto compilado. Brasília, DF: Presidência da República, 1979. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6766.htm. Acesso em: 25 ago. 2026.

BRASIL. Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990. Dispõe sobre a proteção do consumidor e dá outras providências (art. 53). Texto compilado. Brasília, DF: Presidência da República, 1990. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078compilado.htm. Acesso em: 25 ago. 2026.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça (Segunda Seção). Temas Repetitivos nº 1464, 1465 e 1466. Relator: Min. Ricardo Villas Bôas Cueva. Afetação julgada em 30 jun. 2026; decisão publicada no Diário da Justiça Eletrônico Nacional em 4 ago. 2026. Brasília, DF: STJ, 2026. Disponível em: https://processo.stj.jus.br/repetitivos/temas_repetitivos/. Acesso em: 25 ago. 2026.

VITAL, Danilo. STJ decide passar a limpo limites para retenção do vendedor em distrato. Consultor Jurídico, São Paulo, 16 ago. 2026. Disponível em: https://conjur.com.br/2026-ago-16/stj-decide-passar-a-limpo-retencao-do-vendedor-em-caso-de-distrato/. Acesso em: 25 ago. 2026.