Apartamento na planta: o anúncio traz o número do registro?

Comprar apartamento na planta é comprar algo que ainda não existe. Por isso a lei exige, antes de qualquer venda, um registro no cartório de registro de imóveis, que reúne documentos sobre o terreno, o projeto e o próprio incorporador. Esse registro se chama registro da incorporação.

Este texto responde a quatro perguntas: o que a lei manda quanto a esse registro e aos anúncios; o que a Justiça catarinense decidiu em 2026 sobre quem divulgou unidades antes dele, incluindo o caso de um corretor de imóveis; o que muda para o comprador quando a incorporação está registrada e quando não está, principalmente se a obra atrasa ou para; e o que o comprador consegue conferir sozinho, antes de pagar (*).

O que a lei manda: registrar antes de vender

A Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que trata das incorporações imobiliárias, diz no art. 32:

"Art. 32. O incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de incorporação composto pelos seguintes documentos: (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)

a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;

b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativante [sic] ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;

[...]

d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;

[...]"

(BRASIL, 1964, art. 32, caput e alíneas a, b e d)

Em português corrente: o incorporador só pode vender ou onerar as frações do terreno depois de registrar o memorial da incorporação. Nesse memorial entram, entre outros documentos, o título do terreno, certidões negativas (de impostos, de protestos, de ações e de ônus reais) e o projeto aprovado. É por isso que o registro importa ao comprador: é ali que se prova de quem é o terreno e o que pesa sobre ele.

Quem pode ser incorporador está no art. 31:

"Art. 31. A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao incorporador, que sòmente [sic] poderá ser:

a) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário dêste [sic] ou promitente cessionário com título que satisfaça os requisitos da alínea a do art. 32;

b) o construtor (Decreto número 23.569, de 11-12-33, e 3.995, de 31 de dezembro de 1941, e Decreto-lei número 8.620, de 10 de janeiro de 1946) ou corretor de imóveis (Lei nº 4.116, de 27-8-62).

[...]"

(BRASIL, 1964, art. 31, caput e alíneas a e b)

Note a alínea b: a lei admite que o próprio corretor de imóveis seja incorporador. A nota do tribunal sobre o corretor condenado em Itapema, descrita adiante, não o descreve como incorporador.

A lei trata também do anúncio. O § 3º do art. 32 diz:

"§ 3º O número do registro referido no § 1º, bem como a indicação do cartório competente, constará, obrigatòriamente [sic], dos anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos, preliminares ou definitivos, referentes à incorporação, salvo dos anúncios "classificados"."

(BRASIL, 1964, art. 32, § 3º)

E o § 4º garante o caminho para conferir:

"§ 4º O Registro de Imóveis dará certidão ou fornecerá, a quem o solicitar, cópia fotostática, heliográfica, termofax, microfilmagem ou outra equivalente, dos documentos especificados neste artigo, ou autenticará cópia apresentada pela parte interessada."

(BRASIL, 1964, art. 32, § 4º)

Duas consequências práticas saem do texto. Primeira: o número do registro e o cartório precisam constar do anúncio e também do contrato, preliminar ou definitivo; a única exceção é o anúncio "classificado". Segunda: um anúncio de empreendimento que ainda não foi registrado não tem como cumprir essa exigência, porque não há número para informar.

Há um limite que convém ter claro. O art. 32 fala em "alienar ou onerar"; o art. 66, I, transcrito mais adiante, fala em "negociar". Nenhum dos dois diz, com essas palavras, "é proibido anunciar antes do registro". A exigência do § 3º é sobre o conteúdo do anúncio. Os fatos julgados em Itapema vão de 2019 a 2022, e a redação atual do caput do art. 32 vem da Lei nº 14.382, de 27 de junho de 2022; a redação original da lei usava o verbo "negociar", como o art. 66, I ainda usa. O texto transcrito acima é o vigente. Num habeas corpus sobre o art. 65 julgado em 18 de novembro de 2025, a 2ª Câmara Criminal do Tribunal de Justiça de Santa Catarina registrou na ementa que a alteração legislativa trazida pela Lei nº 14.382/2022 não modificou o núcleo do tipo penal (SANTA CATARINA, 2025). Saber se divulgar antes do registro configura crime, contravenção ou nenhum dos dois é pergunta que os tribunais respondem de modos diferentes, como se verá.

O que a lei diz sobre responsabilidade criminal

Dois artigos da mesma lei interessam aqui.

"Art. 65. É crime contra a economia popular promover incorporação, fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao público ou aos interessados, afirmação falsa sôbre [sic] a construção do condomínio, alienação das frações ideais do terreno ou sôbre [sic] a construção das edificações.

PENA - reclusão de um a quatro anos e multa de cinco a cinqüenta [sic] vêzes [sic] o maior salário-mínimo legal vigente no País.

§ 1º Incorrem na mesma pena:

I - o incorporador, o corretor e o construtor, individuais bem como os diretores ou gerentes de emprêsa [sic] coletiva incorporadora, corretora ou construtora que, em proposta, contrato, publicidade, prospecto, relatório, parecer, balanço ou comunicação ao público ou aos condôminos, candidatos ou subscritores de unidades, fizerem afirmação falsa sôbre [sic] a constituição do condomínio, alienação das frações ideais ou sôbre [sic] a construção das edificações;

[...]"

(BRASIL, 1964, art. 65, caput e § 1º, I)

"Art. 66. São contravenções relativas à economia popular, puníveis na forma do artigo 10 da Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951:

I - negociar o incorporador frações ideais de terreno, sem préviamente [sic] satisfazer às exigências constantes desta Lei;

[...]

PENA - Multa de 5 a 20 vêzes [sic] o maior salário-mínimo legal vigente no País."

(BRASIL, 1964, art. 66, caput e inciso I)

Nota sobre as transcrições: os textos seguem a grafia do Planalto. Onde essa grafia difere da ortografia atual ou contém erro, a palavra está seguida de [sic]. Em duas palavras o Planalto troca o "I" maiúsculo pelo "l" minúsculo ("deIiberações" e "lncorrem"), caracteres idênticos em muitas fontes; aqui aparecem como "deliberações" e "Incorrem". Os ordinais que o Planalto grafa com a letra "o" ("§ 1o") aparecem como "º". Os trechos omitidos estão marcados com [...].

A diferença entre os dois artigos explica boa parte da discussão. O art. 65 trata de crime contra a economia popular, com pena de reclusão, e o seu núcleo é a "afirmação falsa" na promoção da incorporação. O § 1º, I, inclui expressamente o corretor entre quem pode responder. O art. 66, I trata de contravenção, que só tem multa, e fala do incorporador que negocia as frações sem cumprir as exigências da lei. A pergunta que aparece nos julgamentos é qual dos dois descreve a conduta de quem divulgou unidades antes do registro, ou se nenhum deles a descreve. Num dos julgamentos de 2026, descrito adiante, o tribunal recusou tratar a conduta como a contravenção do art. 66, I.

A condenação de Itapema (junho de 2026)

Em 5 de junho de 2026, a Vara Criminal de Itapema (SC) condenou um administrador do setor da construção civil. Segundo a denúncia do Ministério Público de Santa Catarina, materiais publicitários e anúncios de venda de unidades de um empreendimento residencial teriam sido divulgados entre 2019 e 2022, embora o registro da incorporação só tenha sido efetivado em abril de 2023. A condenação foi pelo crime contra a economia popular previsto no art. 65 da Lei nº 4.591/1964: um ano de reclusão, em regime inicial aberto, substituída por prestação pecuniária de 30 salários mínimos, mais multa de cinco salários mínimos. A sentença fixou ainda R$ 100 mil de dano moral coletivo. A defesa sustentou que a responsabilidade pela divulgação seria exclusiva das imobiliárias ou da empresa terceirizada contratada para o marketing; o juízo rejeitou o argumento, considerando que o próprio réu admitiu o pré-lançamento e a contratação da equipe de publicidade (SANTA CATARINA, 2026g).

Em 15 de setembro de 2026, a 2ª Câmara Criminal do Tribunal de Justiça de Santa Catarina julgou a apelação da defesa. Segundo o portal de jurisprudência do tribunal, ela decidiu por unanimidade dar parcial provimento ao recurso apenas para afastar o valor do dano moral coletivo, por falta de instrução probatória específica sobre o efetivo abalo à coletividade. A condenação foi mantida. Pela ementa, tratava-se de crime contra a economia popular, na modalidade de promoção de incorporação com afirmação falsa (art. 65, caput); o réu era sócio-proprietário da incorporadora e responsável pelo fornecimento de material publicitário às agências imobiliárias; contratos juntados ao processo mostravam a comercialização de unidades antes da conclusão do registro. A câmara também recusou desclassificar a conduta para a contravenção do art. 66, I (SANTA CATARINA, 2026d).

Em 22 de setembro de 2026, a mesma câmara rejeitou, por unanimidade, os embargos de declaração opostos contra esse julgamento. Pela ementa, o tribunal entendeu que não havia omissão nem contradição e tratou o recurso como mero inconformismo com o resultado (SANTA CATARINA, 2026f).

Dois pontos de cautela. Não foi verificado se houve recurso a tribunal superior depois dos embargos, nem se o processo transitou em julgado: a consulta ao andamento processual não foi feita, e a pesquisa de jurisprudência do tribunal, em 1º de outubro de 2026, não mostra decisão posterior a 22 de setembro. E os dados sobre os julgamentos de setembro vêm do portal do tribunal, sem cobertura independente da imprensa.

O corretor também responde (agosto de 2026)

Em 28 de agosto de 2026, a mesma Vara Criminal de Itapema condenou um corretor de imóveis por divulgar na internet a venda de uma unidade de empreendimento em Porto Belo, sem registro de incorporação. O anúncio estava no site de uma imobiliária da qual o réu era sócio. A defesa alegou que a publicação havia sido inserida automaticamente por uma plataforma contratada pela empresa e que o corretor não sabia da irregularidade; alegou também que não houve venda nem recebimento de valores (SANTA CATARINA, 2026e).

A sentença, segundo a nota do tribunal, considerou que usar uma plataforma automatizada não afasta o dever do corretor de verificar as informações antes de oferecê-las ao público. Observou que o contrato com a empresa responsável pelo sistema atribuía à imobiliária a conferência dos dados divulgados, e destacou que o exercício da corretagem exige cautela: pelo Código de Ética Profissional dos Corretores de Imóveis (Resolução COFECI nº 326, de 25 de junho de 1992), o corretor deve se inteirar das circunstâncias do negócio e apresentar informações corretas (CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS, 1992). A pena foi de um ano de reclusão, em regime aberto, substituída por prestação pecuniária, mais multa de cinco salários mínimos. A decisão admite recurso (SANTA CATARINA, 2026e).

A nota do tribunal não informa qual dispositivo da Lei nº 4.591/1964 foi aplicado nesse caso, e este texto também não o afirma. O art. 65, § 1º, I, transcrito acima, menciona o corretor; a nota, porém, não diz que a condenação se baseou nele.

O Ministério Público de Santa Catarina informou, em 17 de junho de 2026, que sua 3ª Promotoria de Justiça da Comarca de Porto Belo acompanha 35 empreendimentos investigados, 30 em Porto Belo e cinco em Bombinhas, e que as apurações abrangem também profissionais que possam ter participado da comercialização, incluindo corretores de imóveis (MINISTÉRIO PÚBLICO DE SANTA CATARINA, 2026). Investigação não é condenação, e a nota fala em "possíveis" irregularidades.

Não é consenso

Entre maio e setembro de 2026, o mesmo tribunal produziu decisões em sentidos diferentes sobre divulgar empreendimento sem registro. Além do julgamento de 15 de setembro, já descrito, há três outras, todas colhidas no portal de jurisprudência:

• 28 de maio de 2026, 6ª Câmara Criminal. Manteve uma condenação. Entre as teses do julgamento, consta: "A divulgação ao público de empreendimento imobiliário sem registro de incorporação, mediante afirmação falsa, configura o delito e autoriza a manutenção da condenação." (SANTA CATARINA, 2026a).
• 7 de julho de 2026, 2ª Câmara Criminal. Negou provimento ao recurso do Ministério Público e manteve uma absolvição. Pela ementa, a mera divulgação do empreendimento antes do registro, por si só, não preenche o núcleo do crime do art. 65. A publicidade em questão, feita em rede social, dizia que a comercialização só ocorreria depois do registro, e não havia prova segura de que o réu fosse responsável pela postagem (SANTA CATARINA, 2026b).
• 4 de agosto de 2026, 6ª Câmara Criminal. Absolveu por insuficiência de prova do dolo. A ementa afirma que "À época dos fatos, a legislação exigia o prévio registro da incorporação imobiliária para a divulgação de anúncios ao público relativos ao empreendimento", e registra que houve publicação eletrônica de oferta de imóveis sem registro. Mesmo assim, para condenar, a tese exige prova do dolo, ou seja, da intenção de praticar a conduta, e a prova do caso não a demonstrou de forma segura (SANTA CATARINA, 2026c).

Lidas só pelas ementas, as diferenças parecem estar nos fatos de cada caso (de um lado, material publicitário fornecido a agências imobiliárias e contratos de venda juntados aos autos; de outro, uma postagem que ressalvava a venda para depois do registro) e na prova do dolo e da autoria. Ementa, porém, não substitui o inteiro teor, e este texto não leu os acórdãos na íntegra. O que se pode dizer com segurança é que a questão não está pacificada.

Com registro e sem registro: o que muda para quem compra

Os deveres do incorporador sobre atraso e obra, vistos abaixo, constam do art. 43, escrito para o incorporador que "contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos", e do art. 43-A. Pelo texto, nenhum dos dois condiciona seus efeitos a que o registro exista. O que o registro muda é o que o comprador consegue ver e acionar com apoio do cartório.

O que vale nos dois casos: atraso na entrega

"Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas:

[...]

II - responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a êstes [sic] advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras, cabendo-lhe ação regressiva contra o construtor, se fôr [sic] o caso e se a êste [sic] couber a culpa;

[...]"

(BRASIL, 1964, art. 43, caput e inciso II)

"Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

§ 1º Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

§ 2º Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)"

(BRASIL, 1964, art. 43-A, caput e §§ 1º e 2º)

Em resumo: o contrato pode prever tolerância de até 180 dias na entrega, desde que de forma clara e destacada. Passado esse prazo, o adquirente que não deu causa ao atraso pode pedir a resolução, com devolução de tudo o que pagou e da multa contratual, em até 60 dias; se não pedir a resolução, o adquirente adimplente tem direito, na entrega da unidade, a indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora por mês de atraso, proporcional aos dias e corrigida conforme o índice do contrato.

Assembleia dos adquirentes e comissão de representantes

Os contratantes da construção, entre eles os adquirentes, podem se reunir para tratar da obra, e a lei prevê uma comissão que os representa:

"Art. 49. Os contratantes da construção, inclusive no caso do art. 43, para tratar de seus interêsses [sic], com relação a ela, poderão reunir-se em assembléia [sic], cujas deliberações, desde que aprovadas por maioria simples dos votos presentes, serão válidas e obrigatórias para todos êles [sic] salvo no que afetar ao direito de propriedade previsto na legislação.

§ 1º As assembléias [sic] serão convocadas, pelo menos, por 1/3 (um têrço [sic]) dos votos dos contratantes pelo incorporador ou pelo construtor, com menção expressa do assunto a tratar, sendo admitido comparecimento de procurador bastante.

[...]

§ 4º Na assembléia [sic], os votos dos contratantes serão proporcionais às respectivas frações ideais de terreno."

(BRASIL, 1964, art. 49, caput, § 1º e § 4º)

"Art. 50. Será designada no contrato de construção ou eleita em assembleia geral a ser realizada por iniciativa do incorporador no prazo de até 6 (seis) meses, contado da data do registro do memorial de incorporação, uma comissão de representantes composta por, no mínimo, 3 (três) membros escolhidos entre os adquirentes para representá-los perante o construtor ou, no caso previsto no art. 43 desta Lei, o incorporador, em tudo o que interessar ao bom andamento da incorporação e, em especial, perante terceiros, para praticar os atos resultantes da aplicação do disposto nos art. 31-A a art. 31-F desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)

§ 1º Uma vez eleita a Comissão, cuja constituição se comprovará com a ata da assembléia [sic], devidamente inscrita no Registro de Títulos e Documentos, esta ficará de pleno direito investida dos podêres [sic] necessários para exercer tôdas [sic] as atribuições e praticar todos os atos que esta Lei e o contrato de construção lhe deferirem, sem necessidade de instrumento especial outorgado pelos contratantes ou se fôr [sic] caso, pelos que se sub-rogarem nos direitos e obrigações dêstes [sic]."

(BRASIL, 1964, art. 50, caput e § 1º)

O prazo de 6 meses do art. 50 vale para a eleição em assembleia por iniciativa do incorporador (o caput admite também que a comissão seja designada no contrato de construção) e conta da data do registro do memorial. O texto da lei não diz que, passado o prazo, os adquirentes percam o direito de se reunir (art. 49) nem o de eleger a comissão em assembleia; este texto não encontrou consequência prevista para esse atraso. Como o prazo conta do registro, este texto não analisa como ele se aplica a uma incorporação que nunca foi registrada.

A comissão importa para o que vem depois da destituição: pelo § 3º do art. 43, transcrito adiante, é a ela que a lei liga a imissão na posse do empreendimento e a investidura na administração. Sem comissão eleita, uma via é elegê-la em assembleia, com ata inscrita no registro de títulos e documentos (art. 50, § 1º). A destituição em si, prevista no inciso VI, depende do voto da maioria absoluta dos adquirentes e não menciona a comissão.

Há ainda uma regra específica para a falta de comissão quando a obra para, no capítulo do patrimônio de afetação:

"§ 1º Nos sessenta dias que se seguirem à decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador, o condomínio dos adquirentes, por convocação da sua Comissão de Representantes ou, na sua falta, de um sexto dos titulares de frações ideais, ou, ainda, por determinação do juiz prolator da decisão, realizará assembléia [sic] geral, na qual, por maioria simples, ratificará o mandato da Comissão de Representantes ou elegerá novos membros, e, em primeira convocação, por dois terços dos votos dos adquirentes ou, em segunda convocação, pela maioria absoluta desses votos, instituirá o condomínio da construção, por instrumento público ou particular, e deliberará sobre os termos da continuação da obra ou da liquidação do patrimônio de afetação (art. 43, inciso III); havendo financiamento para construção, a convocação poderá ser feita pela instituição financiadora. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 2º O disposto no § 1º aplica-se também à hipótese de paralisação das obras prevista no art. 43, inciso VI. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)"

(BRASIL, 1964, art. 31-F, §§ 1º e 2º)

Pelo § 2º, a assembleia do § 1º também vale para a obra paralisada do art. 43, VI: convocada pela comissão ou, na falta dela, por um sexto dos titulares de frações ideais, ou por determinação do juiz, ela pode ratificar ou eleger a comissão, instituir o condomínio da construção e deliberar sobre a continuação da obra. Esses dispositivos estão no capítulo do patrimônio de afetação, e este texto não analisa se valem para uma incorporação sem afetação ou sem registro.

Obra parada ou incorporador em crise

"VI - se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada, paralisar as obras por mais de 30 dias, ou retardar-lhes excessivamente o andamento, poderá o Juiz notificá-lo para que no prazo mínimo de 30 dias as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento normal. Desatendida a notificação, poderá o incorporador ser destituído pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, sem prejuízo da responsabilidade civil ou penal que couber, sujeito à cobrança executiva das importâncias comprovadamente devidas, facultando-se aos interessados prosseguir na obra (VETADO)."

(BRASIL, 1964, art. 43, VI)

"§ 3º A ata de que trata o § 2º deste artigo, registrada no registro de títulos e documentos, constituirá documento hábil para: (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

I - averbação da destituição do incorporador na matrícula do registro de imóveis da circunscrição em que estiver registrado o memorial de incorporação; e (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

II - implementação das medidas judiciais ou extrajudiciais necessárias: (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

a) à imissão da comissão de representantes na posse do empreendimento; (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

b) à investidura da comissão de representantes na administração e nos poderes para a prática dos atos de disposição que lhe são conferidos pelos arts. 31-F e 63 desta Lei; (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

[...]"

(BRASIL, 1964, art. 43, § 3º, caput, incisos I e II, alíneas a e b)

Na obra paralisada por mais de 30 dias sem justa causa, o caminho legal passa por notificação judicial e, se ela for ignorada, pela destituição do incorporador pela maioria absoluta dos adquirentes. A ata dessa destituição, registrada no registro de títulos e documentos, é documento hábil para averbar a destituição na matrícula em que está registrado o memorial de incorporação. É o ponto em que a lei liga, de forma expressa, a destituição ao memorial registrado; a notificação judicial e a votação, descritas no inciso VI, não mencionam o registro.

Se o incorporador falir ou ficar insolvente e a obra não puder continuar, a lei trata da falência no inciso III e, no inciso VII, da insolvência do incorporador que tiver optado pelo regime da afetação:

"III - em caso de falência do incorporador, pessoa física ou jurídica, e não ser possível à maioria prossequir [sic] na construção das edificações, os subscritores ou candidatos à aquisição de unidades serão credores privilegiados pelas quantias que houverem pago ao incorporador, respondendo subsidiàriamente [sic] os bens pessoais dêste [sic];"

(BRASIL, 1964, art. 43, III)

"VII - em caso de insolvência do incorporador que tiver optado pelo regime da afetação e não sendo possível à maioria prosseguir na construção, a assembléia [sic] geral poderá, pelo voto de 2/3 (dois terços) dos adquirentes, deliberar pela venda do terreno, das acessões e demais bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação, mediante leilão ou outra forma que estabelecer, distribuindo entre si, na proporção dos recursos que comprovadamente tiverem aportado, o resultado líquido da venda, depois de pagas as dívidas do patrimônio de afetação e deduzido e entregue ao proprietário do terreno a quantia que lhe couber, nos termos do art. 40; não se obtendo, na venda, a reposição dos aportes efetivados pelos adquirentes, reajustada na forma da lei e de acordo com os critérios do contrato celebrado com o incorporador, os adquirentes serão credores privilegiados pelos valores da diferença não reembolsada, respondendo subsidiariamente os bens pessoais do incorporador. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)"

(BRASIL, 1964, art. 43, VII)

O regime da afetação é opcional e tem este desenho:

"Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)"

(BRASIL, 1964, art. 31-A, caput)

"Art. 31-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)"

(BRASIL, 1964, art. 31-B, caput)

Na prática, quem compra confere na certidão da matrícula se há averbação da afetação: é ela que mostra se o terreno e os demais bens e direitos vinculados àquele empreendimento estão separados do restante do patrimônio do incorporador.

Este quadro é leitura do texto da lei transcrito acima, não entendimento de tribunal. Como os tribunais tratam o comprador de uma incorporação vendida sem registro, em temas como validade do contrato, rescisão e indenização, não foi pesquisado neste texto, e depende do caso concreto.

O que dá para conferir antes de pagar

Nada disso depende de como os tribunais vão decidir. São verificações que o comprador faz no cartório e no próprio anúncio:

1. Certidão atualizada da matrícula do terreno, no cartório de registro de imóveis. Ela mostra de quem é o imóvel, quais ônus pesam sobre ele e se há averbação de afetação.
2. Certidão do registro da incorporação. O art. 32, § 4º, transcrito acima, diz que o cartório fornece certidão dos documentos do memorial a quem solicitar.
3. Número do registro e cartório no anúncio e no contrato, como manda o § 3º do art. 32. Anúncio ou proposta sem esses dados é sinal para pedir a certidão antes de qualquer pagamento.
4. O número no anúncio não prova que o registro existe. A lei manda que ele conste; quem confirma é a certidão, pedida ao cartório indicado.
5. O que o contrato diz sobre o prazo de entrega: a data prevista e se há tolerância, que a lei só admite se pactuada de forma clara e destacada (art. 43-A).

O que este texto não afirma

• Não afirma que "anunciar sem registro é crime". Houve condenações e houve absolvições em 2026; a diferença passou pelos fatos, pela prova do dolo e pela leitura do tipo penal.
• Não afirma que as condenações são definitivas. As notas do tribunal dizem que as duas sentenças de Itapema eram passíveis de recurso. Contra o julgamento de 15 de setembro de 2026 houve embargos de declaração, rejeitados em 22 de setembro; este texto não verificou recurso a tribunal superior nem trânsito em julgado.
• Não afirma o dispositivo aplicado ao corretor. A nota do tribunal não o informa.
• Não afirma que os adquirentes de uma incorporação sem registro conseguem destituir o incorporador e tocar a obra. Nem o art. 43, VI (destituição) nem o art. 49 (assembleia) mencionam o registro. Mas o art. 50 conta o prazo da comissão da data do registro do memorial, o art. 43, § 3º, I liga a averbação da destituição à matrícula em que o memorial está registrado, e o art. 31-F está no capítulo do patrimônio de afetação. Este texto não pesquisou como os tribunais decidem.
• Não trata de responsabilidade civil por divulgar sem registro, nem das ações civis do Ministério Público sobre o tema, nem da jurisprudência cível sobre o comprador de incorporação sem registro. O quadro "com e sem registro" é leitura do texto da lei.
• Não considera a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. A consulta ao sistema do tribunal não foi possível na pesquisa que sustenta este texto.
• Não nomeia partes, empresas, empreendimentos nem números de processo. Por isso as referências dos julgados trazem órgão, relator e data, sem o número dos autos.

A situação pode mudar sem aviso. Recursos podem alterar as decisões citadas, e novos julgamentos podem aproximar ou afastar as câmaras. A leitura aqui registrada é de 21 de setembro de 2026, atualizada em 1º de outubro de 2026 quanto aos embargos de declaração, ao texto da lei e à resolução do conselho dos corretores.

Referências

BRASIL. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias (arts. 31, 31-A, 31-B, 31-F, 32, 43, 43-A, 49, 50, 65 e 66). Texto compilado. Brasília, DF: Presidência da República, 1964. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm. Acesso em: 1 out. 2026.

CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. Resolução COFECI nº 326, de 25 de junho de 1992. Aprova o Código de Ética Profissional dos Corretores de Imóveis. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 8 jul. 1992. Disponível em: https://www.normasbrasil.com.br/norma/resolucao-326-1992_94953.html. Acesso em: 1 out. 2026.

MINISTÉRIO PÚBLICO DE SANTA CATARINA. Atuação do MPSC na Comarca de Porto Belo intensifica fiscalização de incorporações imobiliárias e obtém bloqueio de R$ 490 milhões. Florianópolis, 17 jun. 2026. Disponível em: https://www.mpsc.mp.br/w/noticias/atuacao-do-mpsc-na-comarca-de-porto-belo-intensifica-fiscalizacao-de-incorporacoes-imobiliarias-e-obtem-bloqueio-de-490-milhoes. Acesso em: 21 set. 2026.

SANTA CATARINA. Tribunal de Justiça (2ª Câmara Criminal). Habeas corpus criminal. Relator: Norival Acácio Engel. Julgado em 18 nov. 2025. Florianópolis: TJSC, 2025. Disponível em: https://eprocwebcon.tjsc.jus.br/consulta1g/ (portal de jurisprudência). Acesso em: 1 out. 2026. Número do processo omitido por opção editorial.

SANTA CATARINA. Tribunal de Justiça (6ª Câmara Criminal). Apelação criminal. Relator: João Marcos Buch. Julgado e publicado em 28 maio 2026. Florianópolis: TJSC, 2026a. Disponível em: https://eprocwebcon.tjsc.jus.br/consulta1g/ (portal de jurisprudência). Acesso em: 21 set. 2026. Número do processo omitido por opção editorial.

SANTA CATARINA. Tribunal de Justiça (2ª Câmara Criminal). Apelação criminal. Relator: Norival Acácio Engel. Julgado em 7 jul. 2026; publicado em 8 jul. 2026. Florianópolis: TJSC, 2026b. Disponível em: https://eprocwebcon.tjsc.jus.br/consulta1g/ (portal de jurisprudência). Acesso em: 21 set. 2026. Número do processo omitido por opção editorial.

SANTA CATARINA. Tribunal de Justiça (6ª Câmara Criminal). Apelação criminal. Relator: Geraldo Correa Bastos. Julgado em 4 ago. 2026; publicado em 5 ago. 2026. Florianópolis: TJSC, 2026c. Disponível em: https://eprocwebcon.tjsc.jus.br/consulta1g/ (portal de jurisprudência). Acesso em: 21 set. 2026. Número do processo omitido por opção editorial.

SANTA CATARINA. Tribunal de Justiça (2ª Câmara Criminal). Apelação criminal. Relator: Norival Acácio Engel. Julgado e publicado em 15 set. 2026. Florianópolis: TJSC, 2026d. Disponível em: https://eprocwebcon.tjsc.jus.br/consulta1g/ (portal de jurisprudência). Acesso em: 21 set. 2026. Número do processo omitido por opção editorial.

SANTA CATARINA. Tribunal de Justiça. Corretor é condenado por anunciar empreendimento irregular em site de imobiliária. Imprensa. Florianópolis, 8 set. 2026. 2026e. Disponível em: https://www.tjsc.jus.br/web/imprensa/-/corretor-e-condenado-por-anunciar-empreendimento-irregular-em-site-de-imobiliaria-. Acesso em: 21 set. 2026.

SANTA CATARINA. Tribunal de Justiça (2ª Câmara Criminal). Embargos de declaração em apelação criminal. Relator: Norival Acácio Engel. Julgado e publicado em 22 set. 2026. Florianópolis: TJSC, 2026f. Disponível em: https://eprocwebcon.tjsc.jus.br/consulta1g/ (portal de jurisprudência). Acesso em: 1 out. 2026. Número do processo omitido por opção editorial.

SANTA CATARINA. Tribunal de Justiça. Empresário é condenado por divulgar empreendimento sem registro no Litoral Norte. Imprensa. Florianópolis, 8 jun. 2026. 2026g. Disponível em: https://www.tjsc.jus.br/web/imprensa/-/justica-condena-empresario-por-divulgar-empreendimento-sem-registro-no-litoral-norte. Acesso em: 21 set. 2026.