Imóvel no capital da empresa: o que o STF decidiu sobre o ITBI e o que vale para alugar ou vender o bem

Quando os sócios pagam o capital social de uma empresa com um imóvel, a Constituição prevê que o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) não incide sobre essa transferência. Durante anos, muitos municípios cobraram o imposto quando a empresa que recebia o imóvel tinha atividade ligada a imóveis, como o aluguel ou a compra e venda. Em 19 de outubro de 2026, o Supremo Tribunal Federal (STF) encerrou o julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral e decidiu a questão (BRASIL, 2026a).

Este texto resume o que foi decidido, responde a uma dúvida frequente (a empresa pode alugar ou vender o imóvel depois de recebê-lo?) e mostra os limites que permanecem. É conteúdo informativo: não substitui a análise do caso concreto.

O que diz a Constituição

O art. 156, § 2º, inciso I, da Constituição Federal estabelece que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, "salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil" (BRASIL, 1988).

A dúvida estava no trecho "nesses casos". A ressalva sobre a atividade da empresa vale para as duas situações, ou só para fusão, incorporação, cisão e extinção?

O Código Tributário Nacional (CTN), de 1966, definia a atividade preponderante no art. 37: ela existe quando mais de 50% da receita operacional da empresa, nos dois anos anteriores e nos dois anos seguintes à aquisição, vem da venda ou da locação de imóveis ou da cessão de direitos relativos à sua aquisição. Se a empresa começou depois da aquisição, ou menos de dois anos antes dela, contam os três primeiros anos seguintes (BRASIL, 1966). Muitos municípios aplicavam esse critério também à integralização de capital (FREDERIGHI, 2026), e foi essa a leitura dos dois Ministros vencidos no julgamento, para quem a limitação pela atividade preponderante já estava no CTN e foi mantida na Constituição de 1988 (BRASIL, 2026b).

O que o STF decidiu

O recurso (RE 1.495.108/SP, relator Ministro Edson Fachin) foi apresentado por uma empresa administradora de bens contra decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo, que validou a cobrança de ITBI pela Prefeitura de Piracicaba sobre um imóvel integralizado ao capital (BRASIL, 2026b). O julgamento começou no Plenário virtual em outubro de 2025, passou ao Plenário presencial por destaque do Ministro Flávio Dino, foi suspenso por pedido de vista do Ministro Alexandre de Moraes e terminou na sessão virtual encerrada em 19 de outubro de 2026 (BRASIL, 2026b; 2026c). Por maioria, o Plenário fixou esta tese:

"A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão." (BRASIL, 2026a)

Ficaram vencidos os Ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino. A decisão registrada no portal do STF diz que a imunidade vale "inclusive quando se tratar de compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil", e que fica limitada ao valor do capital social a ser integralizado (BRASIL, 2026a).

Em linguagem direta: o fato de a empresa comprar, vender ou alugar imóveis não afasta, por si só, a imunidade na integralização de capital. Segundo o relator, a ressalva da parte final do dispositivo constitucional se aplica apenas às transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica (BRASIL, 2026b).

Sobre o CTN, o relator entendeu que os arts. 36 e 37 não foram recepcionados pela Constituição de 1988 na parte em que condicionam a imunidade à ausência de atividade imobiliária preponderante, mesmo na integralização de capital (BRASIL, 2025). O Ministro Alexandre de Moraes, em voto-vista, considerou o art. 36 compatível com a imunidade da integralização, mas afirmou que a condição do art. 37 não foi recepcionada com alcance para restringi-la (BRASIL, 2026c).

A empresa pode alugar ou vender o imóvel depois?

A resposta tem três partes.

Alugar. Pode. A tese declara a imunidade indiferente à atividade imobiliária, e a decisão cita expressamente a locação de imóveis. O aluguel do bem pela empresa, depois da integralização, não é por si só motivo para cobrar o ITBI sobre a entrada do imóvel (BRASIL, 2026a).

Vender. A empresa pode vender o imóvel, e o julgamento não fixou prazo mínimo de permanência do bem no patrimônio dela. Nem a tese nem os votos consultados para este texto condicionam a imunidade a um período de espera. Os prazos que existiam eram os do art. 37 do CTN (dois anos antes e dois depois da aquisição, ou três anos depois), usados para medir a atividade preponderante, e o STF entendeu que essa condição não se aplica à integralização (BRASIL, 2025; 2026c).

É desse artigo que vem a ideia de prazo. Pelo § 3º do art. 37, verificada a preponderância, o imposto se torna devido sobre o valor do bem na data da aquisição (BRASIL, 1966). Por isso, muitas prefeituras reconheciam a imunidade em caráter provisório e voltavam a cobrar depois de examinar a receita da empresa nos anos seguintes (FREDERIGHI, 2026). Com o Tema 1.348, esse fundamento deixou de valer para a integralização de capital.

A venda, porém, é um novo negócio. A imunidade protege a entrada do imóvel na empresa, a título de capital. Quando a empresa vende o bem a um terceiro, há transmissão por ato oneroso, que é fato gerador do ITBI, e a lei do município define quem paga: o CTN diz que o contribuinte é qualquer das partes na operação, como dispuser a lei (BRASIL, 1966, art. 42).

O tempo entre a entrada e a saída do imóvel. Não há prazo mínimo, mas o intervalo pode pesar numa análise de simulação. A ressalva sugerida pelo Ministro Cristiano Zanin, à qual o Ministro Moraes aderiu no voto-vista, diz que os municípios podem demonstrar simulação ou fraude à lei "com base nas particularidades do caso e mediante adequada instrução probatória" (BRASIL, 2026c). Um comentário publicado logo após o julgamento observa que a atividade imobiliária, a venda posterior do imóvel ou a criação recente da sociedade não parecem suficientes, isoladamente, para afastar a imunidade, embora possam justificar uma investigação (SBARDELLA ADVOCACIA, 2026).

O risco de venda posterior já era conhecido na Constituinte. Segundo o voto do Ministro Moraes, uma emenda que extinguia por completo a imunidade foi justificada com a alegação de superavaliações fictícias de imóveis entregues na integralização de capital e de sonegação de lucros obtidos em vendas posteriores, e foi rejeitada (BRASIL, 2026c).

O limite do capital: o Tema 796

A imunidade vale até o valor do capital social a integralizar. O que exceder esse valor fica sujeito ao imposto, conforme decidido no Tema 796 da repercussão geral, de 2020, e reafirmado neste julgamento (BRASIL, 2026a). No caso que deu origem ao Tema 796, o capital social era de R$ 24.000 e a diferença entre esse valor e o dos imóveis incorporados chegava a R$ 778.724, registrada como reserva de capital. O Tribunal entendeu que a imunidade não alcançava essa diferença (BRASIL, 2026c).

Na prática, o valor atribuído ao imóvel e o capital integralizado precisam ser definidos com coerência, porque o que sobrar em reserva de capital não é alcançado pela imunidade.

A avaliação do imóvel ganhou peso com a Lei Complementar 227/2026. O CTN passou a definir o valor venal, base de cálculo do ITBI, como o valor pelo qual o bem seria negociado à vista, em condições normais de mercado, estimado por critérios técnicos que o município deve divulgar; o contribuinte pode contestar a estimativa com avaliação contraditória (BRASIL, 1966, art. 38, §§ 1º a 3º). Um comentário publicado depois do julgamento observa que, com essa base, tende a crescer a diferença entre o valor de integralização e o valor avaliado pela prefeitura, e com ela o excedente que o município pode questionar (FREDERIGHI, 2026). Se essa diferença conta como excedente quando todo o valor atribuído ao imóvel vai para o capital, como na integralização pelo valor da declaração de bens, é questão que o Tema 1.348 não resolveu.

Simulação e fraude à lei: o que a ressalva significa

O Código Civil considera nulo o negócio jurídico simulado, subsistindo o que foi dissimulado se for válido na substância e na forma, e nulo o que tenha por objetivo fraudar lei imperativa (BRASIL, 2002, arts. 166, VI, e 167). No direito tributário, o CTN prevê a revisão do lançamento de ofício quando se comprove que o sujeito passivo agiu com dolo, fraude ou simulação (BRASIL, 1966, art. 149, VII), e permite à autoridade desconsiderar atos praticados para dissimular o fato gerador, observados os procedimentos de lei ordinária (BRASIL, 1966, art. 116, parágrafo único). Ao validar essa regra em 2022, o STF afirmou que ela não proíbe o contribuinte de buscar economia fiscal por vias legítimas (BRASIL, 2022).

O Ministro Moraes fez a distinção que orienta a leitura da tese: afastar a imunidade de uma operação que apenas formalmente se apresenta como integralização de capital combate o ilícito, enquanto restringir a imunidade de todas as empresas que exercem atividade imobiliária acrescentaria um requisito geral que o texto constitucional não traz (BRASIL, 2026c).

O STF não listou situações de simulação. Comentários publicados depois do julgamento apontam, como exemplos que costumam chamar a atenção do fisco municipal (FREDERIGHI, 2026):

• a sociedade criada sem atividade, contabilidade ou estrutura, só para receber o imóvel, cujas quotas são vendidas logo depois ao comprador do imóvel, de modo que a venda do bem aparece como venda de quotas;
• a entrada e a saída do imóvel em operações encadeadas, sem razão empresarial;
• o valor de integralização muito distante da realidade, sem laudo ou justificativa.

São situações a examinar caso a caso, e a prova cabe ao município. Criar uma holding patrimonial, uma sociedade imobiliária ou uma sociedade de propósito específico, por si só, não caracteriza abuso (SBARDELLA ADVOCACIA, 2026). Antes do Tema 1.348, a 15ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo já havia afastado a alegação de desvio de finalidade numa integralização feita para planejamento sucessório, por entender que a lei não traz objeção a essa finalidade (SÃO PAULO, 2023).

Imposto de renda e outros pontos fora do tema

A imunidade do ITBI não altera as regras do imposto de renda. A pessoa física pode transferir bens à empresa, a título de integralização de capital, pelo valor constante da declaração de bens ou pelo valor de mercado. Se a transferência não for feita pelo valor da declaração, a diferença a maior é tributável como ganho de capital (BRASIL, 1995, art. 23). A tributação da empresa sobre uma venda posterior do imóvel depende do regime tributário dela e não foi objeto do Tema 1.348.

Quanto à saída do imóvel por outros caminhos, a ressalva da atividade preponderante continua no texto constitucional para a extinção da sociedade (BRASIL, 2026b). O art. 36, parágrafo único, do CTN prevê que o imposto não incide quando os bens retornam aos mesmos alienantes em razão da desincorporação (BRASIL, 1966).

O que ainda está em aberto

O registro da decisão no portal do STF traz o resultado e a tese, e não menciona modulação de efeitos (BRASIL, 2026a). O inteiro teor do acórdão e eventuais embargos de declaração ainda devem ser acompanhados. Em 29 de outubro de 2026, noticiou-se que a 15ª Câmara de Direito Público do TJSP já aplicou o Tema 1.348 em um caso envolvendo empresa do setor imobiliário (MIGALHAS, 2026). Quanto a imposto já recolhido, o prazo geral para pedir a restituição de tributo pago indevidamente é de cinco anos, contados da extinção do crédito tributário (BRASIL, 1966, art. 168, I).

Em resumo

• Na integralização de capital com imóvel, a imunidade do ITBI não depende da atividade da empresa, inclusive quando ela compra, vende ou aluga imóveis.
• A empresa pode alugar ou vender o imóvel depois. Não há prazo mínimo fixado, e a venda é uma nova transmissão, com o ITBI regido pela lei do município.
• A imunidade vai até o valor do capital social a integralizar, e a diferença fica sujeita ao imposto.
• Simulação e fraude à lei ficam de fora, com prova a cargo do município e análise caso a caso.

Referências

BRASIL. [Constituição (1988)]. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Brasília, DF: Presidência da República, [2026]. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm. Acesso em: 3 nov. 2026.

BRASIL. Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966. Dispõe sobre o Sistema Tributário Nacional e institui normas gerais de direito tributário aplicáveis à União, Estados e Municípios (Código Tributário Nacional; arts. 36, 37, 38, 42, 116, 149 e 168). Texto atualizado, com as alterações da Lei Complementar nº 227, de 13 de janeiro de 2026. Brasília, DF: Câmara dos Deputados, 1966. Disponível em: https://www2.camara.leg.br/legin/fed/lei/1960-1969/lei-5172-25-outubro-1966-358971-normaatualizada-pl.html. Acesso em: 3 nov. 2026.

BRASIL. Lei nº 9.249, de 26 de dezembro de 1995. Altera a legislação do imposto de renda das pessoas jurídicas, bem como da contribuição social sobre o lucro líquido, e dá outras providências. Brasília, DF: Presidência da República, 1995. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9249.htm. Acesso em: 3 nov. 2026.

BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Brasília, DF: Presidência da República, 2002. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm. Acesso em: 3 nov. 2026.

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FREDERIGHI, Daniel. ITBI em empresa imobiliária: o que muda com o Tema 1.348. Daniel Frederighi Advogados Associados, 27 out. 2026. Disponível em: https://danielfrederighiadvogados.com.br/artigos/itbi-empresa-imobiliaria-incorporadora-tema-1348. Acesso em: 3 nov. 2026.

MIGALHAS. TJ/SP afasta ITBI na integralização de capital de imobiliária. Migalhas, São Paulo, 29 out. 2026. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/quentes/467511/tj-sp-afasta-itbi-na-integralizacao-de-capital-de-imobiliaria. Acesso em: 3 nov. 2026.

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