ITBI: três municípios do litoral catarinense já escreveram a nova regra do valor venal

Desde janeiro de 2026, uma lei complementar federal alterou a definição nacional de valor venal — a base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Três municípios do litoral catarinense já regulamentaram, cada um à sua maneira, como essa regra funciona na prática: Porto Belo, Balneário Camboriú e Itapema.

Este texto explica o que mudou, de quem é a competência para mudar cada parte, e o que ainda está em aberto no Judiciário.

De quem é a competência sobre o ITBI

A Constituição Federal reparte a competência sobre o ITBI em duas camadas, e confundi-las é o erro mais comum sobre o tema.

Instituir o imposto e fixar a alíquota é competência do Município. O art. 156, II, da Constituição atribui aos Municípios a competência para instituir o imposto sobre a transmissão de bens imóveis. Não existe lei federal fixando teto ou piso de alíquota para o ITBI — diferente do que ocorre com outros tributos municipais. Cada Município institui o seu ITBI por lei própria e fixa livremente a alíquota dentro dela.

Definir o que é "base de cálculo" — o conceito, não o valor — é competência da União, por lei complementar. O art. 146, III, "a", da Constituição atribui à lei complementar federal a competência para estabelecer normas gerais em matéria tributária, entre elas a definição das bases de cálculo dos impostos previstos na Constituição. Essa competência não é nova: é a mesma que, desde 1966, fez o Código Tributário Nacional definir, em nível nacional, o que é "valor venal" tanto para o IPTU quanto para o ITBI — dois impostos municipais cuja base de cálculo é definida por lei complementar federal há sessenta anos, sem que isso jamais tenha significado a União cobrando ou instituindo esses impostos.

A lei complementar de 2026 exerceu exatamente essa segunda competência — e só ela. Manteve a regra de sempre (a base de cálculo é o valor venal do imóvel) e acrescentou precisão: valor venal passa a ser, por definição, o valor pelo qual o imóvel seria negociado à vista, em condições normais de mercado, estimado por critérios técnicos (BRASIL, 2026). A Administração Tributária municipal deve divulgar os critérios que usa, e o contribuinte pode contestar o valor por avaliação contraditória — mas "nos termos da legislação específica municipal". É essa frase final que remete a execução do procedimento de volta a cada Prefeitura. A norma já vale: produz efeitos desde a publicação, em janeiro de 2026, há mais de sete meses.

O que o Superior Tribunal de Justiça já tinha decidido

A lei de 2026 não nasceu no vácuo. Em 2022, o Superior Tribunal de Justiça fixou, em julgamento vinculante para todo o país, três teses sobre a base de cálculo do ITBI: ela é o valor de mercado do imóvel, não a base do IPTU; o valor declarado pelo contribuinte é presumido correto, e só pode ser afastado por processo administrativo próprio; e a Prefeitura não pode arbitrar previamente o valor com base numa tabela ou valor de referência que ela mesma criou (SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, 2022). A lei complementar de 2026 positivou essas regras em texto de lei. Vale registrar, com honestidade, que um recurso relacionado a esse julgamento está em nova análise no Supremo Tribunal Federal, sem qualquer andamento publicado desde junho de 2026 — o que não torna a tese do Superior Tribunal de Justiça menos vigente hoje, apenas significa que um dos debates em torno dela ainda não terminou.

O que cada Município regulamentou

Porto Belo publicou, em agosto de 2026, um decreto que proíbe a Prefeitura de recusar o valor declarado pelo contribuinte usando, sozinhos, o cadastro do imóvel, o valor do IPTU, uma planta genérica de valores ou uma tabela pronta (PORTO BELO, 2026a). O prazo de 15 dias para o contribuinte reagir a uma notificação não é novidade — já existia no decreto anterior, revogado. O que é novo é essa lista do que não basta sozinho para a Fazenda questionar o valor.

Balneário Camboriú tem a mesma lista, editada em decretos de julho e agosto de 2026, e reduziu o prazo de reação do contribuinte de 30 para 15 dias entre um decreto e outro (BALNEÁRIO CAMBORIÚ, 2026b). No mesmo mês, o Município também editou uma lei tratando de situações específicas do ITBI (como leilão extrajudicial) e da alíquota geral — uma norma distinta, que não deve ser confundida com o decreto que trata do valor venal (BALNEÁRIO CAMBORIÚ, 2026a).

Itapema, em lei complementar de agosto de 2026, seguiu outro caminho para o mesmo alvo: não criou uma lista de vedações, mas exigiu que qualquer questionamento do valor passe por um processo administrativo prévio, com notificação, laudo técnico assinado por profissional habilitado e prazo de 15 dias úteis — não corridos — para o contribuinte responder (ITAPEMA, 2026).

O que muda na prática

Nenhum dos três municípios eliminou a possibilidade de a Fazenda questionar o valor declarado — formalizou como isso acontece, com prazo e exigência técnica definidos. Na prática, isso desloca o momento certo de reunir prova do valor de mercado do imóvel: não depois de receber uma notificação, e sim no momento do negócio, quando comparativos de mercado e documentação ainda estão à mão.

Um erro específico da permuta de imóveis merece registro: cada parte recolhe o ITBI sobre o valor cheio do imóvel que recebe — não sobre a diferença entre os dois imóveis.

O que este texto não afirma

• Não afirma que os três municípios adotaram o mesmo texto — os desenhos são diferentes, e confundi-los é o erro mais fácil de cometer ao ler as três normas em sequência.
• Não trata da situação de outros municípios fora dos três nomeados.
• Não antecipa o resultado do julgamento pendente no Supremo Tribunal Federal.

Referências

BALNEÁRIO CAMBORIÚ. Lei nº 5.318, de 21 de julho de 2026. Altera os arts. 15 e 16 da Lei Municipal nº 4.994, de 2025. Balneário Camboriú, 2026a.

BALNEÁRIO CAMBORIÚ. Decreto nº 13.478, de 10 de agosto de 2026. Regulamenta o art. 38, § 3º, do Código Tributário Nacional no âmbito municipal. Balneário Camboriú, 2026b.

BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Brasília, DF: Presidência da República, 1988.

BRASIL. Lei Complementar nº 227, de 13 de janeiro de 2026. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 14 jan. 2026. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp227.htm. Acesso em: 4 set. 2026.

ITAPEMA. Lei Complementar nº 182, de 31 de agosto de 2026. Acrescenta o art. 146-A à Lei Complementar nº 38, de 2011 (Código Tributário do Município). Diário Oficial dos Municípios de Santa Catarina, 1 set. 2026.

PORTO BELO. Decreto nº 4.545, de 17 de agosto de 2026. Porto Belo, 2026a.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Tema Repetitivo 1113. Brasília, DF, acórdão publicado em 3 mar. 2022. Disponível em: https://processo.stj.jus.br/repetitivos/temas_repetitivos/. Acesso em: 4 set. 2026.