Descobri um defeito na construção anos depois de morar. Ainda dá tempo de reclamar?

Rachadura na parede, infiltração que reaparece, piso que solta, pilar com sinal de problema. Quando o defeito surge anos depois de o imóvel ter sido entregue, a primeira resposta que costuma vir da construtora — ou do próprio senso comum — é a mesma: "a garantia é de cinco anos, e já passou".

Essa frase mistura dois institutos diferentes. Este texto explica a diferença entre a garantia de cinco anos, o prazo de dez anos que o Superior Tribunal de Justiça reconhece para o consumidor pedir indenização, e o prazo de 90 dias que rege o pedido de reparo do defeito — e mostra de onde vem cada um e a partir de quando cada um começa a contar. É conteúdo informativo: não substitui a análise do caso concreto.

Três prazos que não são o mesmo prazo

A confusão nasce porque a lei realmente prevê mais de um prazo para o mesmo problema, e cada um serve a um pedido diferente.

Base: Código Civil (Lei 10.406/2002), arts. 205, 206 e 618; Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990), arts. 18, 20 e 26; Superior Tribunal de Justiça, Recurso Especial 1.721.694/SP.

O erro mais comum é tratar a linha da esquerda como se fosse a única que existe. Ela não é sequer a que decide se ainda dá tempo de pedir indenização.

A ordem entre os pedidos: reparo primeiro, devolução por último

Um ponto que a tabela acima simplifica, e que precisa de destaque: o consumidor não escolhe livremente, entre substituir, devolver ou abater o preço, qual lhe é mais conveniente no momento.

O Código de Defesa do Consumidor estrutura essa escolha em etapas. Diante de um vício, a primeira alternativa é o conserto — o fornecedor tem, em regra, até 30 dias para saná-lo (art. 18, § 1º). Só se o defeito não for sanado nesse prazo é que se abrem as alternativas mais drásticas: a substituição, o abatimento proporcional do preço ou a devolução do valor pago com desfazimento do negócio.

Essa é a mesma lógica que os tribunais aplicam há décadas a vício em veículo, e vale por analogia para a construção civil: não cabe pedir diretamente a devolução do imóvel ou o desfazimento do contrato por qualquer defeito — a jurisprudência reserva essa saída para quando o reparo é recusado, malfeito ou impossível, ou quando o vício é grave o suficiente para comprometer o uso do bem. Para a maioria dos defeitos de construção, o pedido cabível — e o que primeiro se discute em juízo — é o conserto ou o abatimento proporcional do preço, não a devolução.

O que a garantia de cinco anos realmente cobre

O art. 618 do Código Civil estabelece que, nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, quem construiu responde, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho — tanto em razão dos materiais quanto do solo.

"Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo."

— Código Civil, art. 618, caput

O Superior Tribunal de Justiça já esclareceu que esse prazo de cinco anos não é prescricional nem decadencial — é um prazo de garantia, que existe para proteger quem comprou contra um risco futuro e eventual: o de que a estrutura falhe depois da entrega. Enquanto os cinco anos correm, quem construiu permanece responsável por vício oculto que comprometa a solidez e a segurança, mesmo que a obra já tenha sido recebida sem ressalva.

O parágrafo único do mesmo artigo acrescenta um prazo curto: descoberto o vício dentro dos cinco anos, quem quiser desfazer o contrato ou pedir abatimento no preço tem 180 dias, contados do aparecimento do defeito, sob pena de decadência. Esse prazo de 180 dias, porém, não é o prazo para pedir indenização — ele vale apenas para a ação de redibir o contrato ou reduzir o preço, e é um ponto sobre o qual o próprio Superior Tribunal de Justiça já teve de esclarecer a diferença, como se vê adiante.

O prazo de dez anos: o que o Superior Tribunal de Justiça decidiu

Em 3 de setembro de 2019, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça julgou o Recurso Especial 1.721.694/SP, de relatoria da Ministra Nancy Andrighi, e fixou o entendimento que hoje orienta a matéria. O caso envolvia um comprador que, anos depois de receber o imóvel, reclamava da falta de uma piscina prometida, de um elevador que não alcançava o andar superior de sua cobertura e do acabamento incompleto de uma escadaria — defeitos de acabamento e de itens faltantes, não de solidez ou segurança da obra.

A relatora distinguiu três pretensões possíveis diante de um defeito de construção, e cada uma com seu próprio prazo:

1. Reexecução do serviço ou redibição do contrato: prazo decadencial de 90 dias, contado da entrega do imóvel (vício aparente) ou do momento em que o vício se evidencia (vício oculto), conforme o art. 26 do Código de Defesa do Consumidor.
2. Vícios redibitórios regidos pelo Código Civil (fora de relação de consumo): prazo decadencial próprio, de um ano, conforme o art. 445 do Código Civil.
3. Indenização pelo prejuízo causado pelo defeito: por não haver, no Código de Defesa do Consumidor, prazo específico para essa hipótese, aplica-se o prazo geral de prescrição do Código Civil.

"À falta de prazo específico no CDC que regule a hipótese de inadimplemento contratual — o prazo quinquenal disposto no art. 27 é exclusivo para as hipóteses de fato do produto ou serviço — entende-se que deve ser aplicado o prazo geral decenal do art. 205 do CC/02."

— Superior Tribunal de Justiça, Recurso Especial 1.721.694/SP, voto da Ministra Nancy Andrighi

O ponto que costuma passar despercebido: o art. 27 do Código de Defesa do Consumidor prevê um prazo de cinco anos, mas ele não se aplica a esse tipo de pedido — serve apenas para os chamados acidentes de consumo (o produto ou serviço que causa um dano além do próprio bem, como uma explosão ou uma queda). Vício de construção que gera prejuízo ao próprio imóvel é inadimplemento contratual, e para essa hipótese o Código de Defesa do Consumidor simplesmente não tem prazo próprio — por isso entra o prazo geral do Código Civil, que é de dez anos.

A tese não nasceu em 2019. O próprio acórdão relembra que essa mesma lógica já vinha sendo aplicada pelo tribunal desde o Código Civil de 1916, quando o prazo geral de prescrição era de vinte anos — entendimento que, à época, chegou a ser resumido em uma súmula do tribunal hoje superada, porque falava em vinte anos sob uma lei que não está mais em vigor. Com a redução do prazo geral de prescrição para dez anos a partir do Código Civil de 2002, é esse o número que vale, e é o que o Recurso Especial 1.721.694/SP formalizou, com julgados posteriores da mesma relatoria confirmando o mesmo entendimento.

Uma controvérsia que ainda existe: o prazo para pedir conserto ou abatimento

O quadro apresentado até aqui — 90 dias para sanar o vício, 10 anos para indenização — é o que a maioria dos julgados aplica, inclusive o precedente central deste texto. Mas é preciso registrar, com honestidade, que a questão não está inteiramente pacificada quando o pedido não é de indenização em sentido estrito, e sim de conserto (obrigação de fazer) ou de abatimento proporcional do preço.

Há decisões — inclusive de tribunais estaduais — que, diante de um pedido de conserto ou de abatimento formulado depois dos 90 dias, entendem que a pretensão, na prática, tem natureza indenizatória (é uma forma de recompor o prejuízo causado pelo defeito) e aplicam o mesmo prazo decenal do art. 205 do Código Civil, em vez do prazo decadencial mais curto. A doutrina mais recente tem discutido exatamente esse ponto — se o vício construtivo deveria ser tratado, em regra, como inadimplemento contratual (sujeito à prescrição) em vez de vício de qualidade em sentido estrito (sujeito à decadência).

Na prática, isso significa que o prazo de 90 dias não deve ser tomado como um limite absoluto e automático para todo e qualquer pedido de conserto ou abatimento — mas também não deve ser ignorado por quem ainda está dentro dele. Quem descobriu um defeito há pouco tempo tem no prazo de 90 dias a via mais segura; quem já passou desse prazo não está necessariamente sem alternativa, mas a viabilidade do pedido depende de como a ação é formulada e de qual tribunal vai julgá-la. É ponto que pede análise caso a caso.

De quando começa a contar

O prazo de dez anos não conta da entrega do imóvel. Ele conta do aparecimento do defeito — o que a doutrina e a jurisprudência chamam de actio nata: o prazo só nasce quando o titular do direito tem condição de exercê-lo, isto é, quando o problema se revela.

Na prática, isso significa que uma infiltração ou uma rachadura que aparece no sétimo ano de uso do imóvel não chega "atrasada" só porque passaram mais de cinco anos da entrega. O prazo de dez anos para pedir indenização começa a correr a partir do momento em que o defeito se manifesta — não do dia em que as chaves foram entregues.

A quais defeitos o prazo se aplica

Um ponto decisivo do julgamento de 2019, e um dos mais mal compreendidos: o prazo de dez anos não é exclusivo de defeito estrutural.

O acórdão trata exatamente de um caso em que o próprio tribunal de origem já havia reconhecido que os defeitos eram "de incompletude do imóvel" e "nos acabamentos da obra" — não de solidez ou segurança. O relatório expressamente afasta a aplicação do art. 618 do Código Civil por essa razão. Ainda assim, o Superior Tribunal de Justiça reconheceu que a pretensão de indenização por esses defeitos se sujeita ao mesmo prazo decenal.

A explicação está na proteção mais ampla que o Código de Defesa do Consumidor confere a quem compra como consumidor: diferente do regime do Código Civil entre empreiteiro e dono da obra — restrito a "edifícios ou construções consideráveis" e a vícios de "solidez e segurança" —, a lei do consumidor não distingue a natureza do vício nem o porte do empreendimento. Vale para rachadura estrutural, infiltração, piso que solta, item que faltou entregar ou qualquer outro defeito de qualidade ou quantidade no imóvel.

O que dá para conferir sozinho, agora

Diante de um defeito descoberto na construção, quatro perguntas ajudam a identificar em que ponto do prazo você está — nenhuma delas depende de entendimento novo do tribunal, são fatos do seu caso:

1. O defeito já apareceu, ou é apenas um risco futuro? O prazo só começa a contar quando o defeito se revela — antes disso, não há prazo correndo.
2. Quanto tempo passou desde que o defeito ficou evidente — e não desde a entrega do imóvel? São contagens diferentes, e a confusão entre elas é a origem da maior parte dos enganos.
3. Qual é o pedido que você quer fazer? Pedir o conserto do defeito, em regra, segue o prazo de 90 dias — e é o caminho mais direto se ainda estiver dentro dele. Pedir indenização pelo prejuízo segue o prazo de dez anos. Entre os dois há uma zona de controvérsia (pedido de conserto ou de abatimento já fora dos 90 dias), que depende de como o caso é formulado.
4. Você já comunicou o defeito a quem construiu ou vendeu? A reclamação formal pode suspender a contagem do prazo de 90 dias, conforme o art. 26, § 2º, do Código de Defesa do Consumidor — vale registrar essa comunicação por escrito.

O que este texto não afirma

• Não diz que todo defeito gera indenização. O prazo em vigor é uma condição para poder reclamar — não uma garantia de que a reclamação será acolhida, que depende de prova do defeito e do nexo com a construção.
• Não trata do prazo entre profissionais ou entre empresas fora de relação de consumo, regido por regras próprias do Código Civil (art. 618, parágrafo único, e art. 445), que têm prazos decadenciais mais curtos do que os aplicáveis ao consumidor.
• Não afirma que o entendimento jamais poderá mudar. A leitura aqui registrada reflete a jurisprudência consolidada até a data de fechamento deste texto; decisões futuras podem esclarecer ou ajustar pontos específicos.
• Não afirma que o prazo de 90 dias é sempre o limite para pedir conserto ou abatimento. Como registrado acima, esse ponto tem controvérsia na jurisprudência e depende do caso concreto.
• Não afirma que a devolução do imóvel é alternativa disponível a qualquer momento. A jurisprudência dá preferência ao conserto do defeito, reservando a devolução e o desfazimento do contrato para quando o reparo não é feito ou não resolve o problema.
• Não nomeia as partes do processo usado como referência. O caso é citado apenas pelo número do recurso e pelo tribunal.

A situação pode mudar sem aviso. A leitura aqui registrada é de 17 de setembro de 2026.

Referências

BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil (arts. 205, 206, 445 e 618). Texto compilado. Brasília, DF: Presidência da República, 2002. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm. Acesso em: 17 set. 2026.

BRASIL. Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990. Dispõe sobre a proteção do consumidor e dá outras providências (arts. 18, 20, 26 e 27). Texto compilado. Brasília, DF: Presidência da República, 1990. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078compilado.htm. Acesso em: 17 set. 2026.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça (Terceira Turma). Recurso Especial nº 1.721.694/SP (2017/0317354-0). Relatora: Min. Nancy Andrighi. Julgado em 3 set. 2019. Diário da Justiça Eletrônico, Brasília, DF, 5 set. 2019. Inteiro teor disponível em: https://www.stj.jus.br/websecstj/cgi/revista/REJ.cgi/ITA?seq=1859561&tipo=0&nreg=201703173540&dt=20190905&formato=PDF. Acesso em: 17 set. 2026.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Pedido de indenização por falhas aparentes em imóvel tem prazo prescricional de dez anos. Notícias, Brasília, DF: STJ. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/Pedido-de-indenizacao-por-falhas-aparentes-em-imovel-tem-prazo-prescricional-de-dez-anos.aspx. Acesso em: 17 set. 2026.